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後灣保住陸蟹棲地 首例「以地易地」開發成就三方共贏
: 2018年06月11空氣吸排器日 上稿編輯： 鄒敏惠 環境資訊中心特約記者 李育琴 屏東報導
爭議超過十年的墾丁國家公園後灣陸蟹棲地開發案，上週行政院核定將與業者京棧飯店「以地易地」，由政府提供海生館旁停車場土地讓業者易地開發，以保留後灣珍貴的陸蟹棲息地。
此案成就國內第一個為保育生態而進行換地開發的案件，由政府、業者與民間團體三方從最初的角力到最後協商成功，為墾丁國家公園陸蟹生態永續，找到最高保育價值的解決方案。 後灣陸蟹棲地開發案，歷經11年爭議，政府決定跟業者以地易地，保護珍貴陸蟹棲地。攝影：李育琴
「以地易地」的替代方案，最初由民間環保團體提出。為保育後灣陸蟹抗爭11年的屏東環盟前理事長洪輝祥表示，業者希望合法開發飯店，但是在開發基地上發現大量陸蟹，站在國家公園保育的立場，應先做好國家永續資源的保育，為了不損及業者的利益，最後墾管處做了明智的判斷，朝以地易地來進行，最終達成三方都滿意的結果。 爭議多年 保育價值高過經濟開發
回顧本案爭議過程，2006年京棧取得後灣村海生館旁土地欲開發飯店，在整地時意外發現大量陸蟹死亡，環保團體於是展開護蟹行動。2009年開發案環評送環保署審查時，環保署以「開發過程中陸蟹數量減少一半以上就必須停止開發」，有條件通過環評。後續再由墾丁國家公園進行後灣細部計畫變更，經營建署國家公園委員會審核通過。
2014年京棧變更旅館設計，送屏東縣政府環保局進行環差審查，歷經多次審查，環團和保育人士一再強調後灣陸蟹棲地的重要性，但是政府部門卻始終未能將保育放在第一位，要求業者停止開發。 環保團體不要陸蟹搬家。攝影：李育琴。
最後民間團體提出以地易地方案，同時屏東縣環保局長魯台營和墾管處長劉培東決定採納，嘗試與業者協商以地易地，最終經過二年行政程序，終於完成史上第一個為保育與業者換地開發的案例。
「歷經11年的考驗，終於把財團開發經濟當道的思維壓抑下來，接受了替代方案，以智慧選擇最好的策略，是讓陸蟹保育永續的方案。」洪輝祥說，這樣的結果是可貴的。 公民做後盾 促政府堅守保育價值
他也提到，民間團體在後灣陸蟹的保育行動策略中，不僅在環評的戰場進行攻防，對外也透過環境走讀、網路聯署等行動，提升公民意識，透過公民的力量向政府施壓，不輕易接受財團提出的遊說方案。「這個案子有公民的力量當後援，作為敦促政府的棒子，政府感受到來自公民的壓力，才沒有輕易向財團傾斜。」
長期在後灣做環境巡守、推動地方生態旅遊的後灣居民楊美雲說，「這個案子走到現在能夠以地易地，看起來大家都是贏的。」 保育團體到現場表達心聲。攝影：廖靜蕙；圖片來源：本報資料照。
最初，楊美雲和保育人士發現後灣陸蟹這片棲地，開始守護陸蟹的行動時，遭遇許多後灣村民的不解和謾罵，背負阻擋飯店業者到後灣開發、阻礙經濟發展之名。但如今，社區居民對於後灣成為全台首個保護陸蟹棲地而以地易地開發的案例，也覺得光榮。
「最初進行環境倡議的時候，就是希望大家的公共意識提升，要讓村民知道自己的權益。」楊美雲說，「事情的改變要花很多時間，必須要堅持才能讓大家看到問題在哪裡。」 陸蟹對後灣的價值 不只觀光財
她也重新提到陸蟹對後灣的價值。「保護陸蟹才能保住後灣的觀光財，必須要維護好生態才會有發財這件事。」
但陸蟹不只是對觀光有益，她更談到陸蟹棲地的生態系統功能。「陸蟹到海邊釋幼，提供潮間帶生物食物來源，創造海邊濕地豐富的生態和觀光效益，也供應了我們生活層面所需；保護陸蟹，就可保護海邊濕地，是我們面對環境災害的緩衝區，也是我們的救命地。」
她強調，自然環境承受了許多人類造成的污染和破壞，若不積極保育環境，最終受害的是人類自己。 劃保護區 陸蟹基因庫如何永續？
墾管處表示，後續完成換地後，會將陸蟹棲地劃為生態保護區，並且與社區合作進行棲地管理。對此，楊美雲認為，應經過審慎的評估和溝通。「社區需要教育和觀念的改變，棲地維護更需要專家來帶領，墾管處不應把重要棲息地丟給社區後，就放任不管。」
後灣陸蟹棲地為少有完整且無道路切割，她希望以保育為優先，以不干擾樹林區陸蟹棲地的前提下，讓社區在周邊沙灘進行生態導覽解說，也能為社區帶來觀光效益。 庫氏擬相手蟹。圖片來源：墾管處研究團隊
另一方面，洪輝祥認為後灣是台灣陸蟹的基因庫，高達27種陸蟹且密度高，應在劃設保護區後，積極提升保育能量讓陸蟹好好繁衍。
墾丁國家公園有3萬多公頃土地和100多公里海岸線，應該成為對陸蟹友善的海岸線，當陸蟹下海釋幼後，回到陸地時能有安全的棲地繁衍。其中香蕉灣、港口溪等陸蟹最熱區應加強復育，把過去豐富的陸蟹資源救起來，如此讓國家公園環境更好、生態資源更加豐富。
後灣陸蟹棲地的開發案歷經11年，成就了台灣第一例為保育以地易地開發的案例。洪輝祥肯定公部門在本案中的積極協調和解決，能在法律範疇之外，找出以地易地精神的最大交集，同時為保育價值做出正確判斷。 相關文章 212149 [nothing_1] 獨角仙藝術節 見證復育成果 2018/06/12 玳瑁救傷野放10週 洄游路徑生態揭秘 2018/06/11 212117 [nothing_1] 澳洲企鵝遭集體殺害 棄屍垃圾桶 2018/06/11 生態是門好生意 石虎米帶動社區經濟 國際扶輪社也投資 2018/06/07 石虎保育研習 達人齊聚漫談石虎經 2018/06/06 營造健康的里山地景 日本對馬山貓的保育策略 2018/06/06 物種保育台灣新聞後灣陸蟹 作者 李育琴
站在南方的土地，用平躺的島嶼歷史視角，說環境與人的故事。炙風拂面，腳踏黏土之時，試著讓心保持冷靜。
日前，營建署公布全國空屋統計，2016年全台仍有86.2萬宅的空屋，空屋率雖較上年微降，仍有10.22%的水準；其中比較特別的是，雙北市因資源較多、人口外流情況不如中南部縣市嚴重，表現最為穩健。其中台北市6.82%最低、新北市7.6%次之，均明顯低於全國。綜觀近幾年表現，全國空屋率走勢平緩，以2009年至2016年走勢來看，從2009年的11.49%逐漸降低，雖然2012年、2015年一度緩升，但本次公布資料仍較上年略減0.13個百分點。
這份政府利用房屋稅籍資料與台電用電資料整理，其作法是將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，俗稱「空屋」；全國低度使用（用電）住宅宅數占全國房屋稅籍住宅數，則是空屋率。雖然各方詬病的就是時間差，和低度用電的60度標準被視為「不夠低」兩個問題，若從資料取得觀點來看，低度用電是比晚上去數點燈率來得客觀、全面也具有相當參考性，值得民眾留意。
對於空屋率的解讀，雖然各國調查方式不同，一般都認為空屋率與房價呈現高度正相關，更有甚者，認為空屋率走到一個程度，該地成為「鬼城」之後，房價就會出現大幅修正，進而產生結構性風險。確實，在某些國家，空屋率的確反映了一定程度的市場和社會現實，例如日本，空屋率達13%以上，呈現的是日本國內少子化的社會現況。
很多人都在納悶，為何台灣空屋率居高不下，但房價似乎沒有如坊間所言的懸崖式崩盤呢？
筆者看來，原因不脫有三。
其一，是縣市間的房價差異。以北市和桃園空屋率為例，北市空屋率低於一成，桃園空屋率卻高達11.44%，宜蘭縣、花蓮縣、雲林縣、嘉義縣空屋率也多達13~15%，從空屋率的表現來看，各縣市資源分配影響人口集中度不言可喻，低空屋率的城市還能找出不崩盤的理由，而高空屋率的城市卻有不少房價仍維持穩健，推估和房價與持有成本低，屋主本身貸款壓力低有關。
其次，是銀行資金寬鬆。近幾年銀行端面臨最現實的問題，就是滿手資金，放款不易，相較於其他類型貸款，房貸因為有擔保品，成為銀行最喜歡的貸款類型，也因之，除非持有人信用大有問題，不然多少都能找到轉貸，獲得喘息機會。
除此之外，持有人的持有心態也不可忽略。台灣因為南北就業機會不同，資源分配也不均，出現許多跨縣市的多戶持有者，對這些持有者來說，除了實際使用或是出租外，擁有房產不只具有類似儲蓄的資本意義，還能讓持有人被視為具有較高經濟地位的社會意義，這或許是空屋雖高，卻能撐著不崩盤的一大因素。
金融市場具有相當程度的複雜性，不單是經濟學，也有社會學在其中，單一或是數個統計數據很難去做全面性的預測與解讀。不過，我們也不可諱言，當數據期待在群眾心中不斷發酵，又逢某些政策介入所產生的「天時地利人和」，往往會發生出乎意料之外的結果，這幾年房地產市場的轉折，不就是如此？
面對詭譎多變的市場，總不乏各方意見領袖的大聲疾呼與預測，可是事後看來，都並非「喊水結凍」而成，總歸是水到渠成的結果。
空屋率過高喊了那麼多年，價格還是沒有像長官當時信誓旦旦的「兩年跌三成」，不就是個活生生的例子嗎？
（作者徐佳馨，從一無所知的房產門外漢到如今房產略懂略懂，專欄散見先探、新新聞、聯合報、聯合新聞網、YAHOO奇摩房地產、香港東方日報等媒體，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》，現職為住商不動產企研室主任。)
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: 2018年06月11空氣吸排器日 上稿編輯： 鄒敏惠 環境資訊中心特約記者 李育琴 屏東報導
爭議超過十年的墾丁國家公園後灣陸蟹棲地開發案，上週行政院核定將與業者京棧飯店「以地易地」，由政府提供海生館旁停車場土地讓業者易地開發，以保留後灣珍貴的陸蟹棲息地。
此案成就國內第一個為保育生態而進行換地開發的案件，由政府、業者與民間團體三方從最初的角力到最後協商成功，為墾丁國家公園陸蟹生態永續，找到最高保育價值的解決方案。 後灣陸蟹棲地開發案，歷經11年爭議，政府決定跟業者以地易地，保護珍貴陸蟹棲地。攝影：李育琴
「以地易地」的替代方案，最初由民間環保團體提出。為保育後灣陸蟹抗爭11年的屏東環盟前理事長洪輝祥表示，業者希望合法開發飯店，但是在開發基地上發現大量陸蟹，站在國家公園保育的立場，應先做好國家永續資源的保育，為了不損及業者的利益，最後墾管處做了明智的判斷，朝以地易地來進行，最終達成三方都滿意的結果。 爭議多年 保育價值高過經濟開發
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後灣陸蟹棲地的開發案歷經11年，成就了台灣第一例為保育以地易地開發的案例。洪輝祥肯定公部門在本案中的積極協調和解決，能在法律範疇之外，找出以地易地精神的最大交集，同時為保育價值做出正確判斷。 相關文章 212149 [nothing_1] 獨角仙藝術節 見證復育成果 2018/06/12 玳瑁救傷野放10週 洄游路徑生態揭秘 2018/06/11 212117 [nothing_1] 澳洲企鵝遭集體殺害 棄屍垃圾桶 2018/06/11 生態是門好生意 石虎米帶動社區經濟 國際扶輪社也投資 2018/06/07 石虎保育研習 達人齊聚漫談石虎經 2018/06/06 營造健康的里山地景 日本對馬山貓的保育策略 2018/06/06 物種保育台灣新聞後灣陸蟹 作者 李育琴
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